住宅ローン借入可能額計算ツール

① 借入可能額の計算式

このツールは、年収から「無理なく返せる毎月の返済額」を先に決め、そこから借入可能額を逆算しています。

• •毎月の返済額 ＝ 年収 × 返済比率 ÷ 12
• •借入可能額 ＝ 毎月の返済額をもとに、指定した金利・返済期間で無理なく返せる金額を逆算した元金

「返済比率」とは、年収に対する年間ローン返済額の割合のこと。フラット35をはじめ多くの金融機関で審査基準として使われており、25〜35%以内が目安とされています。ただし審査に通る金額と、生活に無理のない金額は別物です。 生活費・教育費・老後資金なども踏まえると、25%以内に収めておくほうが安心という考え方もよく紹介されています。

② 年収別・借入可能額の早見表

返済比率25%・金利0.5%（変動）・返済期間35年で計算した場合の、年収別の借入可能額の目安です。 返済比率や金利を変えると金額は変わるため、あくまで目安として参考にしてください。

自分の年収・返済比率・金利・返済期間に合わせた正確な金額は、上の住宅ローン借入可能額計算ツールに数値を入れるとすぐに確認できます。

③ 金利による借入可能額の違い（年収500万円の例）

毎月の返済額が同じでも、金利が上がるほど借りられる元金は少なくなります。年収500万円・返済比率25%・返済期間35年の場合で比較すると次の通りです。

同じ年収・返済比率でも、変動金利と固定金利では借入可能額が1,000万円以上変わることもあります。金利タイプによる違いも踏まえて検討してください。

④ 審査基準の返済比率と、生活が無理のない返済比率は別物

金融機関の審査で使われる返済比率（25〜35%）は「これ以上は貸せない」という上限のラインであり、「これなら生活に無理がない」という意味ではありません。 物件価格には別途、諸費用（物件価格の3〜7%程度）や自己資金（10〜20%程度）も必要になるため、借入可能額いっぱいまで借りるのではなく、 余裕を持った返済比率で計画することをおすすめします。

家賃と比べて検討したい場合は家賃適正額計算ツール、毎月の返済額や利息総額を細かくシミュレーションしたい場合は住宅ローン返済額計算ツールもあわせてご利用ください。

⑤ 年収に対する返済比率だけで判断しない

金融機関の事前審査では、年収に対する返済比率のほかに、勤続年数・雇用形態・他の借入（自動車ローン・カードローンなど）の有無、 信用情報なども総合的に審査されます。同じ年収であっても、これらの条件によって実際に借りられる金額は大きく変わるため、 このツールの結果は「返済比率だけで見た目安」であり、そのまま審査に通る保証ではありません。 正確な借入可能額を知りたい場合は、実際に金融機関やフラット35の事前審査をきちんと受けてみるのが最も確実です。

⑥ 変動金利は「上がる前提」で余裕を見ておく

このツールのデフォルト金利0.5%は、あくまで低金利が続いた時期の目安です。変動金利は返済期間中に見直されることがあり、 金利が上昇すれば毎月の返済額も増えます。借入時点の返済比率がぎりぎりだと、金利上昇や収入の変化（転職・育児休業など）に 対応しにくくなるため、借入可能額の上限ではなく、多少の変動があっても無理なく返せる金額で計画することが大切です。 固定金利と変動金利のどちらを選ぶかも含めて、契約前に金融機関へよく相談してください。

⑦ 諸費用・自己資金は別枠で用意する

住宅購入では、物件価格とは別に、仲介手数料・登記費用・火災保険料・住宅ローン事務手数料などの諸費用（物件価格の3〜7%程度が目安）がかかります。 頭金として自己資金を用意できると、借入額を抑えられるだけでなく、月々の返済負担も軽くなります。 借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組んでしまうと、諸費用や引っ越し費用、家具・家電の購入費などの手元資金が不足しやすいため、 物件価格だけでなく、購入にかかる総費用を見積もった上で予算を組むことをおすすめします。

⑧ ペアローン・収入合算は含まれていません

夫婦や親子で収入を合算して借り入れる「ペアローン」「収入合算」を利用すると、1人の年収では届かない金額まで借入可能額を伸ばせることがあります。 このツールは単独の年収のみを前提にした計算のため、収入合算を検討している場合は、2人分の年収を単純に合算した金額で試算するか、 金融機関の窓口で正式な条件を確認してください。ただし借入額が増えるぶん、返済の負担も世帯全体で重くなる点は変わらないため、慎重に検討してください。

⑨ 結果がおかしいと感じたときの確認ポイント

結果が想定より大きく・小さく出る場合、多くは返済比率の設定か金利・返済期間の入力ミスが原因です。 返済比率を高めに設定するほど借入可能額は大きく計算されますが、審査の上限に近い比率は生活に無理が出やすいため、 まずは25%前後で試算し、その金額で本当に生活費・教育費・老後資金とのバランスがしっかり取れるかを確認することをおすすめします。 金利は年率（％）で入力する前提のため、月利と混同していないかも、あわせてしっかり確認してから再計算してください。