住宅ローン計算ツール

① このツールの使い方

借入金額・年利率・返済期間を入力し、返済方式（元利均等返済／元金均等返済）を選ぶと、毎月の返済額と利息総額・返済総額がすぐに計算されます。 「年ごとのローン残高推移を見る」を開くと、1年ごとの残高・年間返済額・うち利息の内訳も確認できます。

② 元利均等返済の計算式と具体例

毎月の返済額（元金＋利息）が返済期間中ずっと一定になる元利均等返済は、次の式で計算します（月利率＝年利率÷12）。

毎月の返済額 ＝ 借入金額 × 月利率 ×（1＋月利率）の返済回数乗 ÷｛（1＋月利率）の返済回数乗－1｝

たとえば借入金額3,000万円・年利1.5%・返済期間35年（元利均等）の場合、毎月の返済額は約91,855円、 35年間の総返済額は約3,857万9,239円、そのうち利息総額は約857万9,239円という計算になります。

③ 元利均等返済と元金均等返済の違い

元金均等返済は毎月の元金部分を一定にし、利息はその時点の残高に応じて計算するため、返済開始直後の負担は大きくなりますが、 一般的には元利均等返済より利息総額を抑えやすいとされています。家計の状況に合わせて選ぶのがよいでしょう。

④ 金利がわずかに違うだけで、利息総額は大きく変わる

住宅ローンは借入額が大きく返済期間も長いため、金利差0.5%でも利息総額への影響は数十万〜数百万円になります。 借入金額3,000万円・返済期間35年（元利均等）で金利だけを変えると、利息総額の目安は次のように変わります。

金融機関を比較するときは、毎月の返済額だけでなく利息総額（返済総額－借入金額）で比較すると、 金利差の影響がより実感しやすくなります。

⑤ 借入期間は何年まで選べるのか

かつては住宅ローンの最長返済期間は35年が一般的でしたが、近年は40年や50年まで選べる金融機関が増えており、住宅金融支援機構の2025年度の調査では、変動金利型の最長返済期間は「50年」とする金融機関が最も多くなっています。借りられる期間は、完済時の年齢の上限（多くは80歳前後）から逆算した目安であることが一般的で、たとえば45歳で借り入れる場合、35年ローンだと完済時は80歳になります。若いうちに借りるほど選べる返済期間の幅が広がり、毎月の返済額を抑えやすくなる一方、定年後も返済が続く場合は、退職金や年金でどう補うかを合わせて考えておく必要があります。40年や50年のローンを扱っている場合も、完済時年齢の上限は同様に設定されているのが一般的です。借入時の年齢が高いほど選べる返済期間は短くなり、毎月の返済額も上がりやすくなるため、住み替えのタイミングと合わせて借入時期を検討する人も少なくありません。早めの借入・繰上返済も選択肢の一つとして検討してみてください。

⑥ 住宅ローン控除で、実質的な負担はさらに軽くなる

住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、一定の要件のもとで住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）という税金の優遇を受けられます。毎年末のローン残高の一定割合が、住宅の種類によって10年または13年間にわたって所得税・住民税から 控除される仕組みで、対象となる借入限度額や控除率は住宅の種類（省エネ性能など）や入居した年によって細かく決まっています。 このツールの利息総額の計算には住宅ローン控除の還付額は含まれていないため、実質的な負担額は ここで出た数字よりも軽くなる可能性があります。控除の対象になるかどうか、具体的な控除額は年度ごとの制度によって 変わるため、2026年時点の最新の要件は国税庁の案内で確認してください。

⑦ 注意点・よくある誤解

• •このツールは入力した年利率が返済期間中ずっと一定という前提の計算です。変動金利の場合、実際の返済額は市場の金利動向により定期的に見直されます
• •ボーナス返済は考慮していません。ボーナス返済を併用する場合、毎月の返済額はこの計算結果より少なくなります
• •事務手数料・保証料・火災保険料などの諸費用は含まれていません。実際の支払いには、これらの費用が借入金額とは別に必要です
• •団体信用生命保険（団信）の保険料や、住宅ローン控除による還付額もこの計算には含まれていません。実質的な負担額はこれらを加味するとさらに変わります

⑧ 返済期間を短くする・長くするとどう変わるか

借入金額3,000万円・年利1.5%（元利均等）を例に、返済期間だけを変えると毎月の返済額と利息総額はどう動くか見てみます。返済期間を35年から25年に短くすると、毎月の返済額は約91,855円から約119,981円へと増えますが、利息総額は約858万円から約599万円まで減ります。逆に40年・50年など35年より長い期間を選べる金融機関も増えていますが、期間を延ばすほど毎月の負担は軽くなる代わりに、支払う利息の総額は増えていく関係にあります。毎月の返済額を抑えたいか、総支払額を抑えたいかで、選ぶべき返済期間の考え方が変わってくる点を意識しておくとよいでしょう。

いくらまで借入できるかの目安を知りたい場合は住宅ローン借入可能額シミュレーター、繰上返済の効果を試したい場合は住宅ローン繰上返済シミュレーターもあわせてご覧ください。金利や制度は年によって変わるため、実際の借入を検討する際は2026年時点の最新情報を各金融機関で確認してください。

⑨ 借入可能額ツールとの違い（返済額を知る・借りられる額を知る）

このツールは、借入金額・年利・返済期間がすでに決まっているときに、毎月の返済額・利息総額・返済総額を計算するものです。一方、住宅ローン借入可能額計算ツールは、年収・返済比率・金利・返済期間から、いくらまで借りられるかを逆算するものです。計算の向きが逆になっています。

家探しの順番としては、まず借入可能額ツールで借りられる上限の目安を知り、実際に借りたい金額を決めたうえで、このツールで毎月の返済額や総返済額を確かめる、という使い方が自然です。借入可能額はあくまで金融機関の審査上の上限の目安で、毎月の返済が家計に無理なく収まるかどうかは別の話です。このツールで返済額を出し、手取り収入に対する負担の重さも合わせて確認してください。