不動産投資利回り計算ツール
物件価格・家賃収入・経費・ローンを入力するだけで、表面利回り・実質利回り・キャッシュフローがわかります。投資用不動産の収益分析に。
最終更新：2026年9月9日 ／ 運営：sesebox（運営者情報）
空室率・修繕費・税金は含んでいません。実際の投資判断には専門家への相談をおすすめします。
① このツールの使い方
物件価格・月額賃料・年間経費（固定資産税・管理費・修繕積立金など）を入力すると、 表面利回りと実質利回りが計算されます。さらにローン借入額・年利・返済年数を入れると、 ローン返済後の年間キャッシュフローと自己資本利回り（CCR）まで確認できます。
② 計算式と具体例
- •表面利回り（グロス） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- •実質利回り（ネット） ＝（年間家賃収入 － 年間経費）÷ 物件価格 × 100
- •年間キャッシュフロー ＝（年間家賃収入 － 年間経費）－ 年間のローン返済額
- •CCR（自己資本利回り） ＝ 年間キャッシュフロー ÷ 自己資金（物件価格－ローン借入額）× 100
たとえば物件価格2,000万円・月額賃料8万円・年間経費20万円・ローン1,600万円（年利1.5%・返済30年）のケースでは、 表面利回りは4.8%、実質利回りは3.8%。ローン返済（月々約55,219円）を差し引いた年間キャッシュフローは約97,369円、 自己資金400万円に対するCCRは約2.43%という計算になります。
③ 表面利回り・実質利回り・CCRの違い
| 指標 | 何を表すか |
|---|---|
| 表面利回り | 経費を考慮しない簡易的な収益性。物件情報サイトでよく使われる |
| 実質利回り | 経費を差し引いた、より実態に近い収益性 |
| CCR（自己資本利回り） | ローンを使った場合に、自己資金に対してどれだけキャッシュが生まれるか（レバレッジ効果を反映） |
④ 表面利回りの目安（物件種別ごと）
不動産情報サイトなどでは、物件の種類によって次のような表面利回りの水準が語られることがあります （エリアや築年数によって大きく変わるため、あくまで大まかな傾向です）。
| 物件種別 | 表面利回りの目安 |
|---|---|
| 区分マンション（都心部） | 3〜5%程度とされることが多い |
| 区分マンション（地方） | 6〜8%程度とされることが多い |
| 一棟アパート | 6〜9%程度とされることが多い |
| 一棟RCマンション | 5〜7%程度とされることが多い |
一般的には利回りが高い物件ほど、空室リスクや修繕リスクなど何らかの理由が背景にあるとされます。 利回りの数字だけで判断せず、立地や築年数、管理状態なども合わせて確認するとよいとされます。
⑤ 空室率を加味すると、利回りはどう変わるか
このツールの実質利回りは満室が前提の計算です。実際には入居者の入れ替わりなどで 一定期間空室になる月が出るため、空室率を仮定して試算しておくと現実に近い数字がつかめます。 先ほどの例（物件価格2,000万円・月額賃料8万円・年間経費20万円）で空室率を加味すると、実質利回りは次のように下がります。
| 空室率 | 実質利回り（目安） |
|---|---|
| 0%（満室想定） | 約3.80% |
| 10% | 約3.32% |
| 20% | 約2.84% |
空室率10〜20%程度を見込んで試算しておくと、想定より収益が悪化した場合でも慌てずに済みます。 このツール自体は空室率を入力する項目を持たないため、賃料の欄に「想定賃料×（1－見込む空室率）」を入れて試算する、といった使い方もできます。
⑥ 注意点・よくある誤解
- •この計算には空室率・大規模修繕費・売却時の税金などは含まれていません。実際の収益はこれらの要因で大きく変わります
- •表面利回りだけを見て物件を判断すると、経費やローン返済を差し引いた後に手元にキャッシュが残らないケースもあります。実質利回りとキャッシュフローの両方を確認することが一般的には重要とされます
- •不動産投資は元本保証のない投資です。将来の家賃収入や物件価格を保証するものではなく、空室・家賃下落・金利上昇などのリスクがあります。投資判断は自己責任で行い、必要に応じて専門家にご相談ください
⑦ レバレッジ効果とCCRの関係
ローンを活用して自己資金以上の物件に投資できることを「レバレッジ効果」と呼びます。CCR（自己資本利回り）は、このレバレッジがどれだけ効いているかを示す指標です。同じ物件でも、自己資金の割合を減らしローンの割合を増やすほど、CCRは高くなる傾向があります。たとえば先ほどの例（物件価格2,000万円）で自己資金を400万円から200万円に減らし、その分ローンを1,800万円に増やすと、月々の返済額は増えて年間キャッシュフローは減りますが、投じた自己資金に対する利回りであるCCRはむしろ上昇することがあります。ただしローンの割合を増やすほど、金利上昇や空室によるキャッシュフロー悪化のリスクも大きくなるため、レバレッジは「効果」と「リスク」が表裏一体である点を理解しておく必要があります。
⑧ 金利が変わると収益性はどう動くか
不動産投資ローンの多くは、住宅ローンよりも金利がやや高めに設定される傾向があります。先ほどの例（ローン1,600万円・返済30年）で金利を1.5%から2.5%に引き上げると、月々の返済額は約55,219円から約63,219円に増え、年間キャッシュフローは約97,369円から約1,368円まで大きく目減りします。金利がわずかに上がるだけで、手元に残るキャッシュフローが大きく変動することがわかります。変動金利で借り入れる場合は、将来の金利上昇シナリオも試算しておくことをおすすめします。金利の変動リスクをどこまで許容できるかは、他の収入源や自己資金の余裕とも関わるため、余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。固定金利と変動金利のどちらを選ぶかも、長期的な収支に大きく影響する判断ポイントです。投資期間が長期に及ぶほど、金利環境の変化が収益全体に与える影響も大きくなるため、シミュレーションは一度きりで終わらせず、状況が変わるたびに見直す習慣をつけておくと安心です。定期的な見直しの習慣が、長期的な資産運用の安定に確実につながっていきます。
住宅ローンそのものの返済額を確認したい場合は住宅ローン計算ツール、他の投資先と比較したい場合は新NISAの基礎知識もあわせてご覧ください。
表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？
表面利回り（グロス）は年間家賃収入÷物件価格で計算する簡易指標です。実質利回り（ネット）は経費（固定資産税・管理費・修繕費等）を差し引いた純収入で計算し、より実態に近い指標です。
CCR（自己資本利回り）とは何ですか？
CCR（Cash-on-Cash Return）は自己資本（頭金）に対するキャッシュフローの割合です。同じ投資額でどれだけのキャッシュが生まれるかを示し、レバレッジ効果を考慮した実質的な投資効率です。